Was ist Ihre Immobile wert?

22 November 2022

Der Wert einer Immobilie ist eine komplexe Angelegenheit, welche von zahlreichen Faktoren abhängig ist. Ob bei einem Immobilienkauf, Verkauf, Erbe oder auch einer Scheidung, ist es von Nutzen den Wert der Immobilie zu kennen. Um mögliche Verluste zu vermeiden, ist es von Vorteil einen Immobilienmakler zu beauftragen.

Lage des Objekts

Die Lage der Immobilie ist mit eines der ausschlaggebenden Aspekte. Hier wird zwischen der Makro-/Mikrolage unterschieden. Die Makrolage wird anhand des Umgebungsplans ermittelt, d.h. die Anbindung von Bus und Bahn, Bildungszentren, Einkaufsmöglichkeiten etc.

Die Mikrolage wird anhand von den Beschaffenheiten der gesamten Region festgelegt. Darunter gilt z.B. die Lebensqualität, die Infrastruktur sowie die Wirtschaftslage.

Zustand der Immobilie

Neubau oder Altbau? Ob alt oder neu, der Zustand einer Immobilie umfasst andere Faktoren. Einer davon ist die Gebäudesubstanz, die Modernisierungsmaßnahmen in den vergangenen Jahren sowie der Energiestandart.

Beim Kauf einer älteren Immobilie können auch regionale Förderungen bezüglich Sanierungsarbeiten in Betracht gezogen werden. Diese sind Regionsabhängig und somit immer unterschiedlich.

Ausstattung der Immobilie

Die Ausstattung einer Immobilie umfasst die allgemeinen sowie die technischen Aspekte. Zu diesen gehört die Bauweise, die Bauausführung und sowie ob ein Garten, Balkon, Wintergarten oder Aufzug vorhanden ist. Energieträger, welche dem neusten Standard entsprechen oder auch nicht, werden gleichermaßen berücksichtigt. Darüber hinaus sind Ausstattungen wie Whirlpool, Saune o.ä. zu beachten.

Wohn-/Grundfläche der Immobilie

Die Anzahl der Quadratmeter definiert nicht gleich die Wohnfläche. Diese wird anhand von der Wohnflächenverordnung (WoFIV) ermittelt. Diese umschließt die Grundfläche, welche zur Nutzung der Immobilieninhaber dient. Grundflächen wie Wintergarten, Balkon oder Dachgarten werden in die Wohnfläche mit einbezogen, sofern sie zu der Immobilie gehören.  Nicht auszuschließen sind Heizräume, Trockenräume, Waschküchen, Kellerräume Abstellräumlichkeiten und Garage, die sich außerhalb der Immobilie befinden. Die Grundfläche wiederum wird anhand der Maße und Bauteile definiert. In dieser werden Grundflächen von Tür/Fenster und die dazugehörenden Bekleidungen, Schrammleisten, Ofen-, Heiz- und Klimageräte mit einkalkuliert.

Hausbewertung nach der Marktsituation

Eine Immobilie wird ebenfalls nach dem gegenwärtigen Immobilienmarkt ermittelt sowie der momentanen Nachfrage in der betroffenen Region. Die Wertermittlung ist somit sehr individuell und von zahlreichen Faktoren abhängig.

Grundbucheinträge

Der Wert Ihrer Immobilie wird auch durch die Grundbucheinträge beeinflusst. Sind Hypotheken oder Nutzungsrechte von Unbeteiligten vermerkt, kann der Wert signifikant sinken.

Die drei Verfahren und ihre Unterschiede

Das Sachwertverfahren:

In diesem Verfahren ist der Wert der Immobilie unabhängig von der Marktentwicklung. Hier ist der Preis des Grundstückes sowie der Immobilie und ihr Herstellungswert von Bedeutung. Auch auf die Abnutzung der einzelnen Komponenten ist zu achten. Gibt es keine Möglichkeit den Ertragswert zu ermitteln, kommt es hier zur Anwendung des Sachwertverfahrens.

Das Vergleichswertverfahren

Das Vergleichswertverfahren bezieht sich, wie der Name schon sagt, auf vergleichbare Immobilien. Bei diesem Immobiliengutachten wird meistens der Wert von Wohnungen, Reihenhäusern, Doppelhaushälften oder auch unbebauten Grundstücken ermittelt.

Grundlage ist hier ein Durchschnittspreis: je mehr Vergleichsmaterial vorhanden ist, desto genauer ist das Ergebnis. Angaben zu Energieeffizienz, Alter und Ausstattung beeinflussen den Preis.

Wann nimmt man Vergleichswertverfahren?

Das direkte Vergleichswertverfahren ist für die Bewertung einer Immobilie grundsätzlich optimal, wenn die Kaufpreise vergleichbarer Objekte vorliegen. Dabei handelt es sich grundsätzlich um Immobilien, die ähnliche Merkmale aufweisen, unter anderem hinsichtlich Lage, Größe oder Zustand.

Somit ist der Vergleichswert relativ genau am Verkehrswert der Immobilie orientiert und vermittelt Ihnen eine realistische Kaufpreisvorstellung. Der Verkehrswert bezeichnet den zu erwarteten Marktpreis der Immobilie. Das Verfahren gilt deswegen als sehr zuverlässige Bewertungsmethode.

Das Ertragswertverfahren

Dieses Verfahren bei der Immobilienbewertung bezieht sich vorrangig auf den Ertrag einer Immobilie. Grundlage der Berechnung ist die Summe der Barwerte, die mit einer Bewirtschaftung als zukünftige Erträge zu erwarten sind. Mehrfamilienhäuser und zu vermietende Bürogebäude beispielsweise werden hinsichtlich ihres Ertrags beurteilt.

Dieses Immobiliengutachten geht auf theoretische Werte zurück, die bestimmte Faktoren vorgeben. Dazu gehören der Rohertrag (basierend auf Lage, Flächengröße und Mietpreis pro Flächeneinheit), die Restnutzungsdauer, der Liegenschaftszins und der Bodenwert (inklusive Lage und Möglichkeiten hinsichtlich Nutzung und Ausbau).

Wer z.B. ein Haus in Augsburg verkaufen möchte, muss genau wissen, welche Preise und  Bodenrichtwerte derzeit auf dem Immobilienmarkt vor Ort gelten, um eine korrekte Bewertung vornehmen zu können.

Die Hausbewertung ist eine komplexe und vielschichtige Angelegenheit, für die es viel Sachverstand und Expertenwissen braucht. Um den Wert eines Hauses nicht falsch (zu hoch oder zu niedrig) einzuschätzen, empfiehlt es sich auf alle Fälle die Bewertung von einem erfahrenen Immobilienmakler, Sachverständigen oder Wertgutachter durchführen zu lassen. Melden Sie sich gerne bei uns! Kontakt

Sie haben Fragen oder wollen den Wert Ihrer Immobilie wissen?

Dann wenden Sie sich an PORTIMMO Immobilien.

Auf www.portimmo.de finden Sie den kompakten kostenlosen Ratgeber "Der richtige Immobilienpreis".

Newsletter

Erhalte Nachrichten aus der Immobilienbranche und dazu
unsere neusten Objekte.